6976
Мария Мягкова, bfm.ru
Уровень заполнения торговых центров арендаторами пока еще не вернулся к докризисным показателям, и вакантных мест в них по-прежнему довольно много. Однако в большинстве ТЦ есть места, где редко встретишь пустующие площади — это зоны фуд-кортов или, как их еще называют, ресторанные дворики. Операторы быстрого питания и в кризис чувствовали себя неплохо, поэтому оттока арендаторов из фуд-кортов не наблюдалось.
Фуд-кортом называют особую зону в составе торгового центра, где размещаются отдельные предприятия быстрого питания, но пространство для посадочных мест имеют общее. В этой зоне работают от 3 до 15 ресторанчиков или кафе — в зависимости от размеров самого ТЦ.
По словам руководителя отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International Ольги Павлик, для небольшого торгового центра (площадью до 10 тысяч кв. метров) достаточно 4-5 операторов фуд-кортов, для крупных объектов (от 20 тысяч кв. метров) число операторов возрастает до 8-10 и более. В свою очередь каждый арендатор фуд-корта может занимать площадь от 10 до 150 кв. метров. Как правило, ресторанный дворик с учетом зоны столиков занимает примерно 8-12% площади торгового центра, предназначенной под аренду.
Операторы подбираются таким образом, чтобы правильно распределить потоки посетителей. Длинные очереди за едой способны снизить посещаемость самого фуд-корта, а, следовательно, и торгового центра. Поэтому важно, чтобы посетители ждали недолго и имели возможность выбирать.
Размер зоны столиков тоже имеет значение. Если он будет недостаточным, людям придется есть стоя или «ловить» свободные места. Но выделять огромное пространство под фуд-корт владельцам тоже невыгодно: они не берут арендную плату за общую зону столиков. Операторы размещаются обычно в виде полукруга или круга, чтобы посетитель мог видеть все их вывески.
Как правило, под фуд-корт отводится зона последнего этажа ТЦ, нередко она работает дольше остальных торговых точек и имеет доступ к запасным выходам.
«При разработке концепции торгового центра часто используют возможность размещения фуд-корта в «мертвой» зоне, чтобы привлечь поток посетителей, — рассказала BFM.ru консультант отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Василиса Ситникова. — Часто фуд-корт работает рядом с оператором развлекательной зоны: кинотеатром, боулингом, детской игровой зоной».
«Есть и обязательные технические составляющие возможности размещения фуд-корта, — добавила руководитель направления «Торговые центры» компании «Магазин Магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis Виктория Дидович. — Например, должны быть предусмотрены два погрузочно-разгрузочных лифта: один для продуктов, второй для людей и оборудования, разгрузочная зона фуд-корта не должна пересекаться с разгрузочной зоной галереи».
Посетителей ТЦ заманивают едой
Фуд-корт выполняет очень важную функцию: он позволяет продлить пребывание посетителя в торговом центре. Если у покупателя будет возможность поесть, он сможет посвятить шопингу несколько часов. Общепит служит своеобразным магнитом и «ведет» проголодавшегося покупателя через торговые галереи, поэтому его редко можно увидеть непосредственно у входа.
«Фуд-корт располагается так, чтобы посетитель прошел значительную часть торгового комплекса, совершая целевые или спонтанные покупки», — отметила Ольга Павлик.
Как рассказала эксперт, в наземном многоуровневом торговом центре фуд-корт размещают на верхнем этаже, а эскалаторы, ведущие к нему, как правило, находятся в разных крыльях здания. В подземном торговом центре ресторанный дворик располагается на самом нижнем уровне, а в одноуровневом — в самом центре.
Торговые помещения, расположенные рядом с точками быстрого питания (и особенно – выходящие витринами на фуд-корт), пользуются высоким спросом у розничных операторов, так как в них чаще всего повышается уровень продаж. Консультанты даже советуют проектировать эту зону таким образом, чтобы с фуд-корта просматривалось максимальное число витрин магазинов.
По данным экспертов, фуд-корт привлекает в ТЦ около 20-25% от общего потока посетителей, а иногда и до 40%. «По заполняемости фуд-корта можно оценить заполняемость всего торгового центра, — рассказала BFM.ru Виктория Дидович. — Если фуд-корт полон посетителей, значит, у центра все хорошо с посещением. Обратный вариант говорит о проблемах ТЦ».
Якорным арендаторам — особые условия
Как рассказал BFM.ru ведущий специалист по брендам департамента торговой недвижимости NAI Becar Илья Красильников, договор аренды с операторами фуд-корта заключается на 7-10 лет, если это крупный сетевой оператор («МакДональдс», «Ростикс») и на 3-7 лет, если это развивающаяся компания.
Зона кухни составляет 50-80 кв. метров — именно на нее заключается договор аренды. По данным эксперта, в среднем арендная ставка на фуд-корте составляет порядка 1-2,5 тысячи долларов за кв. метр в год, однако крупные операторы платят процент от оборота.
«Операторы ресторанной зоны относятся к категории якорных арендаторов, поэтому могут претендовать на особые условия аренды, — отметила Ольга Павлик. — Ставка аренды для них, как правило, ниже, чем для остальных арендаторов, а договор заключается на длительный срок».
