3311
Арендаторы, а какой же франчайзи не арендатор, внимательно следят за заявленными планами девелоперов и градоначальников, от этого зависит, насколько разумными будут ставки на квадратные метры столицы. Сделаем и мы обзор маркетинговых устремлений, введенных и ожидаемых к сдаче в текущем году торговых и торгово-развлекательных центров, гипермаркетов и моллов, непривычных пока для нашего уха аутлетов, а также складских объектов.
Крупные объекты
В Москве, увеличивается доля крупномасштабных комплексов: более 67% рынка качественных площадей, по данным , приходится на региональные и суперрегиональные ТЦ. И их доля продолжает расти. Подавляющая часть суперрегиональных торговых объектов «прилепилась» к МКАД.
Самая большая концентрация торговых площадей в Москве – 47% – приходится на район между Третьим транспортным кольцом и МКАД. Далее следует торговые метражи на самой МКАД – 22% и по соседству с её внешним пределом – 11%. И совсем их мало на Садовом кольце – 2%, внутри него – 4%.
Бросается в глаза, что Москва завершила полугодие незначительным объемом нового предложения. Правда, ввод немалой части объектов анонсирован на второе полугодие. Если усреднить оценки отраслевых экспертов, то до конца 2011 года можно ожидать прироста чистой торговой площади в Москве в районе 240-350 тыс. кв. м. Это один из самых низких показателей последних лет. Между тем, свободные торговые площади в качественных торговых центрах Москвы уже не превышают 5%, а в наиболее успешных этот показатель достиг практически запретительного для арендатора уровня в 1%. Рекордсменом арендной дороговизны остаётся ТЦ «Охотный ряд». Общее статус-кво можно выразить словами: ставки растут – делайте ставки господа, если сможете. В таких условиях самыми активными арендаторами остаются «Ашан», X5 Retail Group, Media Markt, «Вестер», «О’Кей», OBI, Real, крупные одёжные сети, типа Melon Fashion Group.
Чего ждать в самом ближайшем будущем? Как считает Валентина Антипова, директор по развитию компании NAI Becar, большинство заявленных к открытию в 2011 году центров будут введены ближе к концу этого периода или перенесены на 2012 год. «Проектов, находящихся на финальной стадии реализации, на сегодняшний момент немного, – продолжает она. – По нашим оценкам, прогнозируемый рост ставок аренды на качественные площади в течение года составит около 15-20%. Перспективы рынка связаны с развитием районных ТЦ, а также суперрегиональных объектов и ритейл-парков в районе МКАД».
Стандартный набор операторов уже не обеспечивает торговым объектам необходимый поток покупателей. По словам г-жи Антиповой, многие объекты подвергаются реконцепции, в первую очередь, с точки зрения формирования эффективного пула арендаторов. Создаются предпосылки дальнейшей экспансии сильных брендов. В первом полугодии о самостоятельном выходе на российский рынок заявили такие торговые марки, как DKNY, Guess, Hugo Boss, Hermes, Jimmy Choo. Первые точки открыли Wendy’s, American Eagle, Banana Republic.
Перечислим уже появившиеся объекты. Это – гигантский ТРЦ «Афимолл Сити», чей ввод, как и вообще делового квартала Москва-Сити, многократно переносился с 2009 года. В итоге молл общей площадью около 180 тыс. кв. м ( торговая площадь – 114 тыс. кв. м) распахнул свои двери в начале 2011-го. Вакантных площадей пока много на фудкортах, а они расположены сразу на двух этажах. Торговая галерея составляет около 400 магазинов, зона фудкорта – 50 ресторанов и кафе и это не предел. Помимо фастфуда действуют рестораны классом выше – с официантами. В конце июля в ТРЦ открылся супермаркет премиум-класса «Зеленый Перекресток», находящийся под управлением X5 Retail Group.
Помимо «Афимолл Сити» в первом полугодии появилось еще три торговых объекта. Общая площадь новоявленной четвёрки составляет 265,4 тыс. кв.м.
Много интересных объектов отнесены на второе полугодие 2011-го. Перечислим их в хронологическом порядке по ожидаемому периоду ввода. Аутлет «Белая Дача» реализуется в партнёрстве с американской Hines Interests Limited Partnership между Новорязанским шоссе и МКАД. Всего вводится две очереди, первая будет запущена уже в сентябре. Аутлет «Белая Дача» – пионер этого формата для России – рассчитан примерно на 200 арендаторов среднего и люксового сегментов.
ТЦ «Отрада» в Митино распахнет двери тоже осенью 2011 года. Общая площадь – 85 тыс. кв. м, торговая площадь –70 тыс. кв. м. У него уже появились первые якорные арендаторы – питерская сеть «О’Кей», Media Markt, Castorama.
Весьма крупный ТРЦ «Ривер Молл» возводится на Третьем транспортном кольце в районе метро «Тульская». Арендопригодная площадь – 90 тыс. кв. м, открытие в четвертом квартале.
ТРК «Калейдоскоп» в Тушино, строящийся с 2006 года, будет открыт в декабре. Общая площадь – около 120 тыс. кв. м, торговая – 41 тыс. кв. м. Часть общей площади отдана под офисы, так что по существу это будет редкий для России многофункциональный комплекс. Правда, «недоделанный», если можно так выразиться, – без отельно-апартаментной части, зато с развлекательной.
Ещё один аутлет – BrandCity – реализуется, пожалуй, самыми ударными темпами. Анонсирован осенью 2010 года и осенью же, то есть через год, должен открыться. Такая динамика слова и дела во многом объясняется тем, что идёт не новое строительство «с котлована», а реконцепция известного всем WayMart. Торговая площадь составит 26 тыс. кв. м, в пуле арендаторов – 70 операторов.
Стрит-ритейл
Рыночные тенденции в сегменте стрит-ритейла мало чем отличались от того, что имело место в торговых центрах. Накапливался спрос, съёживались вакантные площади, не спеша расправляли и без того богатырские плечи арендные ставки. Такой динамике способствует активизация самих ритейлеров, запреты и ужесточение условий для строительства торговых центров в пределах Садового кольца. Наибольший дефицит складывается для мест пригодных под точки общепита с большой пешеходной проходимостью.
На конец июня 2011 года вакантные «уличные» площади составляют не более 2%, а срок окупаемости растянулся на неприемлемые для большинства франчайзинговых систем 13 лет. Цены на продажу торговых мест в стрит-ритейле имеют большой разброс в диапазоне $8 тыс. – 33 тыс. за 1 кв.м. По данным компании «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость», основную категорию инвесторов на рынке стрит-ритейла составляют (таинственные – прим. автора) физические лица, совершающие сделки, почти не прибегая к заёмным средствам – порядка 90% транзакций. Именно это «таинственное» обстоятельство позволило собственникам не совершать продаж на «низком» рынке в кризисный период и в основном сохранить активы за собой.
Середина года продемонстрировала дальнейший рост ценовых показателей и снижение вакантных площадей до 1%. Практически прекратилась ротация арендаторов, которая активно происходила в период кризиса.
Склады
Препятствием для чёткого функционирования торговой недвижимости в столице являются логистические проблемы. Помимо транспортного коллапса, который мы не будем рассматривать в этом обзоре, сказывается нарастающий дефицит складских объектов.
По данным Colliers International, общий объем рынка складской недвижимости Московского региона на июль 2011 года достиг 7,36 млн кв. м. На пике рынка, в 2007-2008 годах, ставки аренды составляли $130-140 за квадратный метр в год, в конце 2008 года ставки начали снижаться и к середине 2009-го упали до $90-105. При этом уровень вакантных площадей вырос с 1-3% до 19-25%. Как поведал «» Антон Алябьев, замдиректора отдела складских помещений Jones Lang LaSalle, в новых комплексах тогда пустовало до 50% помещений, а в наименее удачных уровень вакансий достигал и 90%.
Нынешний рост ставок и дефицит предложения позволили девелоперам разморозить старые стройки и начать новые. В текущем году в Москове и области будет построено 600 тыс. кв. м складских помещений – в два раза больше, чем в 2010 году. Нельзя не признать, что это – крупная веха в создании современного логистического хозяйства столицы. Самым крупным из заявленных объектов является логистический парк «Дмитров» (300 тыс. кв. м) на Дмитровском шоссе. Начато строительство второй очереди «MLP-Подольск» (80 тыс. кв. м), обнародованы планы строительства второй очереди складского комплекса «Южные врата» (60 тыс. кв. м). Перечисленные проекты войдут в строй не ранее середины 2012 года, а пока рынком будет править дефицит с сопутствующим ему ростом арендных ставок. Последние к концу 2011 года скорее всего перешагнут барьер в $150 за 1 кв. метр.
Мэр думает о вас и о резиновой Москве
На таком общем фоне в прошедшую среду мэр Москвы Сергей Собянин встретился с руководителями крупнейших компаний столичной торговли и сферы услуг. «Нам надо выходить на среднеевропейский уровень обеспеченности торговыми площадями, – поведал им мэр. – Объём торговых площадей в Москве необходимо увеличить как минимум в два раза».
Напомню, что мэрство Собянина началось с зачистки города от рынков и палаток, а дорог – от грузовиков. Вольная борьба с киосками и грузовиками обернулась невольным взлетом арендных ставок в уличном сегменте на 10-20%.
В июле при активном лоббировании Собянина принято грандиозное решение о расширении Москвы на юг далеко за МКАД – в гигантском секторе между Киевским и Варшавским шоссе. Это решение, как ни странно, прошло пока мимо франчайзинговой, да, пожалуй, и риэлторской большой аналитики. Мы поговорим о «растяжении» Москвы аж в 2,35 раза в одной из следующих публикаций. Ведь курс на «резиновую Москву» ставит крест на лужковском генплане, лежавшем в основе девелоперских замыслов. Впрочем, с учётом российских реалий собянинский «резиновый проект» может постигнуть участь генплана его не менее амбициозного предшественника. Для этого может возникнуть масса предпосылок. Например, достаточно «случайно» выпасть из властной обоймы, как подвергнешься остракизму, а твои замыслы – обструкции. Или баррель нефти возьмёт да и упадёт долларов до $80 - и конец прожектам.
/Фото: jonnsey1 via Flickr/
