5185
В идеале комплекс должен стоять в месте, обеспечивающем «естественные» покупательские потоки, и быть спланирован таким образом, чтобы никакие арендопригодные площади не оказывались за пределами активного доступа.
В грамотно спланированных ТЦ якорных арендаторов располагают в глубине, на верхних уровнях или в цоколе, так, чтобы как можно больше покупателей преодолевали самый длинный маршрут (именно под гипермаркеты, флагманские магазины и многозальные кинотеатры приезжают многие посетители). Именно так организован московский молл «Новый Вавилон» на Проспекте Мира. Чтобы добраться до любого из «упрятанных» в глубине гипермаркетов «О’Кей», «МедиаМаркт», «Эльдорадо», Family Room, Castorama и других якорей надо прошагать с полкилометра.
По мере приближения к якорям специалисты рекомендуют укрупнять «нарезку» помещений. Девелоперы сейчас стремятся к внутренним стенкам из гипсокартона, чтобы пространство легко перекраивалось при изменениях в пуле арендаторов и схеме их размещения. Желательно, чтобы через каждые полсотни метров на пути к якорю имелся бы какой-нибудь интересный магазин (новый или редкий бренд), способный стать своего рода магнитом. Фуд-корты, особенно с большим числом операторов представляет собой мощные магниты, поэтому несмотря на то, что их часто (но далеко не всегда) размещают в местах с малой проходимостью, соседство с ними в ряде случаев приветствуется. Как показывает практика, покупатель обычно передвигается от магнита к магниту, и если их цепочка прерывается, он может и сойти с маршрута, так и не увидев вашего магазина.
Навигация по ТЦ должна строиться по круговому принципу, поскольку посетители очень не любят возвращаться туда, откуда пришли. Из этого следует, что в комплексе не должно быть тупиков, за исключением тех, в которых размещаются якорные арендаторы. А если такие тупики есть, на них ни в коем случае нельзя соглашаться арендаторам – не надо расплачиваться за чужие ошибки даже со значительным дисконтом.
Панорамные лифты, если они есть, не способны перемещать заметные потоки и выполняют скорее декоративную функцию, поэтому арендопригодные площади по соседству не несут особых преимуществ. Главная же нагрузка по перемещению публики с этажа на этаж ложится на эскалаторы и лестницы, поэтому близлежащие площадки весьма привлекательны для торговца.
Есть ещё один принцип «притягательного» зонирования: соблюдение процентного соотношения площадей потерь и арендопригодной как 30:70. Площадь потери в 25% – это самый нижний предел для площадей, не подлежащих сдаче, куда входят проходы, рекреационные и бытовые зоны. Ниже – только ярмарка. Но и в концептуально правильном ТЦ верхний предел вряд ли должен превышать 40%. Ведь все «излишества» отразятся на арендной плате. Даже упомянутые 40% могут себе позволить только объекты, ориентированные на людей с высокой покупательской способностью, к примеру, ТЦ «Шереметьевский».
Что касается арендопригодной площади, то её оптимальная схема выглядит, по мнению большинства специалистов, следующим образом: 50% якорным арендаторам, притягивающим основные потоки покупателей, 40% – магазинам средней «нарезки» (100-400 кв. м) и 10% – под мелкую «нарезку».
Теперь о соотношении торговой и развлекательной частей ТРЦ. Как известно, операторы боулингов, кинотеатров, игровых центров и т. п. арендуют помещения по очень низкой ставке, поэтому собственнику не выгодно отдавать им большое количество площадей. Из бесед с представителями управляющих компаний (management companies) можно вынести рекомендацию: отдавать под развлечения не более 35% арендопригодной территории. Международный опыт очень разноречив: в США развлекательный сектор в моллах достигает и 50% . Рачительные немцы, напротив, «развлечениям» отводят всего процента три, от силы пять арендуемых площадей. Немцы, видимо, предпочитают веселиться отдельно от шопинга.
Общим (интернациональным) принципом является то, что развлечения в виде боулингов, мультиплексов, детских площадок, как правило, занимают самый малопосещаемый (верхний) этаж, стремиться к соседству с ними, даже по минимальным ставкам не стоит, поскольку в эти места попадают почти исключительно целевым образом, игнорируя шопинг. Но есть и исключения для малопосещаемого верхнего «этажа развлечений»: неплохо сработает магазин детских товаров рядом с детской игровой зоной, салон с видеофильмами поблизости от кинотеатра.
Вообще этажность – весьма важный параметр при определении качества ТЦ и соответственно своего торгового места в нём. Считается, что чем меньше уровней, тем лучше для арендаторов. Поднять сколько-нибудь заметное число посетителей выше третьего уровня очень сложно – отсюда всё более широкое распространение малоэтажных комплексов, хотя девелоперу, конечно, хотелось бы возвести здание повыше, особенно на дорогом участке. Но, по практике собственников ТЦ и управляющих компаний, при сдаче помещений в аренду первый этаж уходит отлично, второй – хорошо, а вот с третьего начинаются проблемы, хотя ставки аренды там падают. Поэтому наиболее опытные владельцы шопинг-дворцов, если уж и утверждают строителям повышенную этажность, то предпочитают спрятать один-два этажа под землей. Тогда загрузка будущего объекта станет более равномерной, поскольку входящие в здание сразу оказываются на среднем уровне. Наличие ёмкой автостоянки идёт, конечно, в плюс.
В последнее десятилетие в больших комплексах стали появляться зелёные зоны и event square – пространство, где можно проводить прогулки и мероприятия, создающие особую приподнятую атмосферу. Ведь ТЦ и особенно ТРЦ становятся не просто местом для покупок, но образом жизни, клубом, чуть ли не дворцом культуры в обществе трудо-шопоголиков. Как считает Ян Эллиотт (Ian Elliott), новый региональный директор по консалтинговым услугам в сфере торговой недвижимости компании Colliers International в Центральной и Восточной Европе, походы в такие центры – часть увлекательного образа жизни, а не функция. Его рекомендация: «торговые центры в России должны отходить от раз за разом повторяющейся концепции просто шопинговых площадок стандартного наполнения в пользу комплексных пространств с уникальной атмосферой, манящей, развивающей, со своим набором «приключений».
В качестве интересного, но исключительно дорогостоящего российского прецедента, можно привести тропическую галерею в «Крокус-сити». Роскошная громада с псевдоклассическими интерьерами, рассчитанная на состоятельного покупателя, появилась на пересечении МКАД и Волоколамского шоссе в ноябре 2002 года. Под стеклянной крышей центральной галереи бутиков разбит огромный зимний сад из пяти тысяч тропических растений. Высокие пальмы и стрелиции, стрекот цикад, шум горной речки и водопадов, пруд, фонтаны с подсветкой, пение «райских» птичек создают довольно правдоподобный кусочек субтропиков в Москве. Нередко его именуют «тропическим парком бутиков» или «тропиками класса люкс», которые, как утверждают некоторые специалисты, обошлись владельцу Агаларову в 60 млн USD.
Интересно, что сам собой и совершенно бесплатно превратился в своего рода клуб для подростков и молодёжи ТЦ «Охотный ряд» на Манежной. Именно молодые покупатели в немалой степени обеспечивают оборот его магазинам.
Роль комплексных бизнес-клубов могли бы играть крупные многофункциональные комплексы (МФК), совмещающие офисы, шопинг, услуги и развлечения, порой даже отели и апартаменты. Аренда в таких комплексах весьма перспективна, даже если какое-то время понадобится на «раскручивание» такого комплексного гиганта. Но в России пока наблюдаются лишь единичные вкрапления МФК в городское пространство. Изначально взят курс на статус МФК при строительстве «Москва-сити», однако дело затянулось на года и отельная часть, вроде бы, не предусмотрена.
Весьма важно для популярности ТЦ формирование привлекательного пула арендаторов. Это трудно, поскольку в РФ всё ещё мало интересных торговых марок и tenant mix различных ТЦ слабо различим. Именно поэтому так ценятся новые бренды, даже ещё не обкатанные в России.
Как видим, грамотное зонирование играет ключевую роль в доходности арендаторов, а через них и ТРЦ в целом, и к этой науке стоит присмотреться франчайзи и франчайзерам.
