4515
Поводом для двухдневного визита явилось его назначение региональным директором по предоставлению консалтинговых услуг в сфере торговой недвижимости компании Colliers International в Центральной и Восточной Европе. Ян Эллиотт отвечает за анализ ритейл-проектов, в том числе финансовый и инвестиционный, репозиционирование ТЦ и ТРЦ, консультации по вопросам эффективности инвестирования в торговую недвижимость. Мы уже приводили отрывки из его интервью, а теперь публикуем его экспертное мнение в полном объёме.
Справка. Г-н Эллиотт вот уже 18 лет занимается реализацией и развитием торговых центров. Работал в ведущих управляющих, девелоперских, консалтинговых и инвестиционных компаниях в Великобритании, Германии, Испании, Португалии, Италии Польше, Чехии, Венгрии, Словакии, Румынии, России («Метрополис» в Москве, «Европа Центр» в Калининграде), Болгарии, Грузии и Украине. Пять лет в Южной Европе были отданы деятельности в Hillier Parker (ныне CB Richard Ellis) и 8 лет в Jones Lang LaSalle. До 1990 года в течение 13 лет Ян Эллиотт вёл проекты торговой недвижимости в девелоперских компаниях, в том числе в John Lewis Partnership; в качестве директора по направлениям пред-девелопмента и инвестиционного менеджмента в Meinl European Land (MEL), а позже в Atrium European Real Estate, занимался исследованиями и коммерческим анализом, а также разработкой планировочных решений проектов.
Комментируя свое назначение, Ян Эллиотт сказал: «Я работал в России с 2002 по 2004 года, а затем еще три года с 2005-го по 2008-й, и очень рад, что мне снова представится возможность сотрудничества на российском рынке торговой недвижимости. Этот рынок обладает прекрасными возможностями для инвестиций и развития ритейл-проектов». По его мнению, в России достаточно высокая прибыльность проектов, а проблемы решаемы и предсказуемы.
- Каковы на Ваш взгляд различия в европейском и российском ритейле?
- Россия – географически очень большая страна с затрудненной логистикой и непростой транспортной схемой. В этом её главное отличие. Конечно, есть расхождения и в уровнях развития рынков. В российских регионах всё ещё мало торговых центров, в результате они часто удалены от места жительства или офисов большого числа платёжеспособных потребителей. Приходится ждать, когда они выкроят время для «удалённого» шопинга, преодолев городские пробки.
В России наблюдаются лишь единичные вкрапления в городское пространство крупных многофункциональных комплексов (МФК), совмещающих офисы, шопинг, услуги и развлечения, даже отели и апартаменты. А в редких МФК, что у вас появляются в последнее время, мало торговли, отсутствует или сужена отельная часть. Больше всего они смахивают на обычные, только очень большие офисные центры.
Теперь о собственно торговых центрах в России. Они должны отходить от концепции шопинговых площадок соответствующего дизайна и стандартного наполнения в пользу комплексных пространств с уникальной атмосферой, манящей, развивающей, со своим набором «приключений». Походы в такие центры – часть увлекательного образа жизни, а не функция. Владельцам и управляющим компаниям необходимо делать шаги в сторону от устоявшегося единообразия.
- Чему кризис научил глобальных ритейлеров?
- Прежде всего кризис отучил от дешёвых заёмных денег, позволявших бездумно расширять сети, без учёта месторасположения и уровня прибыльности проектов – полностью в расчёте на светлое будущее. В России всё это проявлялось в концентрированном виде, тем более, что товарооборот до кризиса показывал хорошие темпы. Но рынок – это отнюдь не только механическое расширение. Нужно внимательнее изучать места под торговые точки, их доходность, а не стремиться к экспансии любой ценой. Кризис внёс разумные коррективы. Теперь любой франчайзи откроет лучше две прибыльных точки, чем пять неприбыльных под будущее. Кстати, и европейские правообладатели стали осторожнее в инвестиционных решениях и тщательнее в подборе партнёров.
- Дайте совет относительно привлекательных рыночных ниш в российском розничном бизнесе.
- Фаст-фуд остаётся исключительно привлекательным делом.
- Но за последний год имело место массовое пришествие гигантских сетей американского общепита…
- Останется перспективным не столько приевшийся и не самый здоровый американский стандарт, сколько то, что можно назвать фаст-фудом свежих ингредиентов. Например, на основе испанской кухни.
Мало сетей продовольственных гипермаркетов – таких как Real, входящих в международную Metro Group, петербургский «О’Кей» или «Карусель».
Не заполнена ниша развлечений центрами по типу Fun City или парка развлечений «Хэппилон». Очень свободно в fashion retail – по сравнению с Италией или Францией у вас бедный ассортимент брендов из-за чего во всех ТЦ представлены почти одни и те же марки одежды.
- В России в отличие от Европы и США немало девелоперов и собственников торговой недвижимости организуют собственную розницу, часто по франшизе. Насколько это оправдано для России? Как к этому относятся владельцы иностранных брендов, работающих на нашем рынке?
- Нечто похожее бывало и в некоторых европейских странах. Например, в Португалии плохо продвигались франшизы фаст-фуда и собственники торговых объектов, ради их присутствия в tenant mix сами становились франчайзи. Но в России, конечно, масштабы участия девелоперов в ритейл-проектах на порядок выше. Как к этому относиться? Если ТЦ и франчайзер удовлетворены, если их связка работает – то и отлично. Но при нарушении специализации часто возникают проблемы, в таком случае не надо затягивать франчайзинговое сотрудничество. Для девелопера или собственника торговой недвижимости шаг в сторону часто является вынужденным. Например, владелец стрит-ритейла в Третьяковском проезде, куда не шли высокие марки, подобающие этому месту, был вынужден сам взять франшизы.
- А вот другая история: группа компаний «Ташир», основные интересы которой в девелоперском бизнесе, издавна успешна в ритейле. У неё целых целых 27 действующих ритейловых проектов, в том числе 7 франчайзинговых. Последнее недавнее приобретение – британская одежная марка Quiz.
- ГК «Ташир» – действительно другая история. Это как раз тот случай, когда все довольны.
- Расскажите о торговых форматах, устоявшихся за рубежом, но малоизвестным у нас.
- Начнём строго, что России практически нет ТЦ с недорогим, но качественным ассортиментом – по типу Wal-Mart, хотя сам внешний формат там сильно не выделяется.
Отсутствует в России такой распространенный в США и Израиле формат как дрогери. Их ещё называют аптечными супермаркетами со смешанным ассортиментом из лекарств, парфюмерии, средств гигиены. Ставка делается не на высокую наценку, а на быструю оборачиваемость товара. Дрогери бывают небольшие – 200-300 кв. м, но некоторые крупные занимают под тысячу квадратных метров и даже являются якорными арендаторами.
История формата дрогери насчитывает несколько десятилетий. За это время выросли крупные международные сети с многомиллиардными оборотами. Практически полное отсутствие формата в России объясняется, по-видимому, непростыми процедурами лицензирования оборота медикаментов. Российский рынок даже не выработал чёткого определения дрогери, а то, что есть на практике, можно считать лишь неким подобием.
- Что можно сказать относительно коррупционных угроз для иностранных инвесторов?
- Эти опасности преувеличены. Инвесторы идут в гораздо худшие условия, чем те, что в России. С коррупцией в основном сталкиваешься, так сказать, на невысоком – местном уровне. В качестве примера можно привести санитарные, пожарные и иные инспекции, областные надзорные органы. Поэтому в регионы лучше заходить через местных партнёров. Через определённый период, когда всё улаживается и появляются собственные контакты и связи в госучреждениях, иностранная компания нередко выкупает российскую долю и далее развивается самостоятельно. Именно так поступила группа Inditex, продвигавшая бренд Zara сначала через «Стокманн», а потом с ним распрощавшаяся с полным выкупом актива.
- Есть ли у управляющих компаний какая-то типизация арендаторов?
- Типизации нет, но есть определённое ранжирование арендаторов. Одни бренды более интересны и популярны на рынке, чем другие. Они привлекают больше посетителей и потому предпочтительнее для управляющих компаний. Оченьинтересны сильные новые бренды – такие как H&M из Швеции или японский Uniqlo, вызвавший настоящий ажиотаж своим уникальным соотношением цена/качество. Такие монобрендовые магазины могут получать заметные арендные скидки от ТЦ. Ну и ещё одна твёрдая российская реалия: иностранные бренды более востребованы, чем собственные, особенно локальные.
