4225 Рынок торговой недвижимости практически полностью восстановился. Спрос на торговые помещения со стороны потенциальных арендаторов сейчас находится на высоком уровне. Какие параметры задают крупные ритейлеры при поиске хороших торговых помещений? Если ритейлер является франчайзинговой компанией, помогает ли он в найти торговое помещение франчайзи и как это происходит?
Требования торговых операторов к арендным площадям существенно различаются в зависимости от профиля торговли. По утверждению Юрия Тараненко, директора компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», крупные ритейлеры развиваются многоформатно. Например, «Ашан» – формат гипермаркета и «Ашан-Сити». Есть «Перекресток» и «Перекресток-экспресс» (формат «домашний»). Площади подобных магазинов от 1000 кв. м в отдельно стоящих зданиях или современных торговых центрах, с хорошей концепцией и подъездными путями.
Для небольшого магазина достаточно в среднем 250-500 кв. м, как правило, на первых этажах жилых домов, с хорошим пешеходным трафиком. Если речь идет о магазинах одежды или обуви, то помещение должно обладать большими витринами вне зависимости от того, идет речь о торговом центре, или о помещении формата street retail.
Преимущественное расположение – первый или второй этаж ТЦ, в местах интенсивных пешеходных потоков рядом с входными, эскалаторными и лифтовыми группами, «якорными» арендаторами и пр.
Если речь идет о предприятиях питания, то помещения для них должны обладать водопроводом и канализацией, вытяжками, большими электрическими мощностями. Витрины в случае предприятий питания имеют второстепенное значение. Если говорить о местоположении, то это, как правило, верхние этажи ТЦ. По мнению Константина Ковалева управляющего партнера компании Blackwood в случае расположения предприятия питания на первом этаже ТЦ арендатор зачастую может потребовать у собственника организацию отдельного входа – многочисленные примеры этого известны в отношении сети закусочных McDonald’s.
Торговый сектор практически полностью восстановился и в настоящее время многие крупные ритейлеры находятся в активном поиске, как правило, они рассматривают помещения в аренду, совершенно разных форматов. Екатерина Земская, заместитель директора отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle рассказывает, что их компания подписывает порядка ста сделок ежемесячно с клиентами международных, федеральных и локальных торговых сетей. Ритейлерам важно открыть свои магазины в качественных торговых центрах с понятной концепцией под проекты, которые будут работать эффективно в течение длительного периода. По мнению Екатерины Земской для крупных ритейлеров участие грамотного консультанта при поиске качественных торговых площадей необходимо.
Если ритейлер является франчайзинговой компанией, как правило, партнеры франчайзи занимаются поиском помещений самостоятельно. Франчайзинговая компания дает рекомендации франчайзи по оптимальному формату магазина под данный ассортимент товаров, а те подбирают помещения.
Компания X5 Retail Group N.V. заключает договор с франчайзи только в случае, если у него уже есть торговое помещение соответствующее определенным требованиям. Это классическая схема организации, но существует и схема обратного франчайзинга, при которой компания полностью предоставляет ассортимент франчайзи на полки, помогает приобретать оборудование и оснащение для магазинов по ценам поставщика, и за это он интегрирует свою выручку в ее отчетность. Франчайзи ежемесячно выплачивается за это премия. Главное требование к партнеру приобретающему обратную франшизу это – кристально чистая кредитная история, наличие свободных средств достаточное для того, чтобы подготовить помещение под определенные требования и наличие этого помещения.
Однако бывают случаи, когда франчайзинговые компании участвуют в поиске подходящих помещений для своих партнеров франчайзи. Например, Павел Лынев, руководитель отдела развития компании Baon утверждает, что их компания помогает своим франчайзи в этом. Вплоть до того, что сводит их с владельцами торговых центров, и участвует в переговорах, добиваясь снижения арендных ставок.
Некоторые франчайзинговые компании отправляют своих представителей в командировки в регионы, чтобы помочь партнерам франчайзи найти подходящие торговые помещения. Светлана Сычевская, начальник отдела системного партнерства и оптовых продаж компании Woolstreet уточняет, что в подобной поездке к партнеру осматриваются все торговые центры на данной местности и по пунктам из расчетной таблицы производится их оценка. В том случае, если есть подходящий торговый центр, но партнеру самому тяжело туда войти, компания из своего главного офисаотсылает презентацию, отправляет заявку, для того, чтобы франчайзи предоставили помещение под магазин. В заявке описывается место с чётко определенными параметрами в данном ТЦ.
Мы привели несколько примеров, в которых франчайзинговые компании подсказывают, как найти торгове помещение партнерам франчайзи, но в основном франчайзеры оказывают только консультационные услуги. Специалисты утверждают, что новичку в данной сфере необходима помощь, самостоятельно он может с этой задачей и не справиться.
При выборе франчайзинговой компании нужно пересмотреть как можно больше вариантов и найти тот, при котором новичку оказывается наибольшая поддержка. Если же придётся выбирать торговое помещение самостоятельно, то специалисты рекомендуют: четко представлять себе, какими характеристиками должно обладать необходимое помещение и обратиться к консультантам по коммерческой недвижимости для его поиска.
