2 Записал Денис Тыкулов
Выбирая помещение в строящихся домах, важно не только занять лучшие площади, но и понимать, что долгое время — месяцы, а возможно, и несколько лет — придется работать в минус или в ноль. Аренда коммерческих площадей открывается, как правило, за полгода до сдачи жилого комплекса в эксплуатацию. И, конечно, лучше действовать на опережение и открыть свой бизнес раньше конкурентов. И площадку можно лучшую выбрать, и ставки аренды ниже, а главное, тем, кто придут позже, уже придется подумать, как они будут конкурировать и смогут ли в принципе.
Но нужно быть готовым, что от сдачи дома до заселения может пройти несколько лет. В этот период точка будет работать в ноль. Это в лучшем случае... А нормальный доход появится только с ростом числа жильцов. Поэтому важно учитывать скорость заселения ЖК и планировать бизнес с учётом возможных временных затрат.
Идеальный вариант — новостройки эконом-класса, в которых квартиры продавались уже с готовым ремонтом. Как правило, там покупают люди, не имеющие собственного жилья, часто в ипотеку. Они стараются быстро съехать с арендованных квартир, поэтому заселяются такие дома очень быстро, в течение полугода.
Если квартиры продаются «в бетоне», без ремонта, то до полного заселения придется ждать минимум год-полтора. А самые большие сроки заселения в новостройках «бизнес» и «премиум» классов. Владельцы квартир в таких домах не спешат: заселение может растянуться от 3 до 5 лет, а может и дольше. Квартиры в таких проектах часто покупают «на вырост».
Для примера можно привести ЖК бизнес-класса West Garden. Этот проект был введен в эксплуатацию в 2022 году, а заселился только в текущем. Все это время там хорошо чувствовали себя только строительный магазин и «Красное и Белое», который обеспечивал делающих ремонты рабочих и алкоголем, и закуской.
Алкомаркеты — сети «Винлаб», «Бристоль» и другие — часто заходят первыми. Они готовы подписывать договоры аренды еще на этапе строительства жилых комплексов или сразу после получения права собственности, занимая лучшие локации. Почти одновременно с ними открываются небольшие продуктовые магазины, пекарни (например, сеть «Буханка») и аптеки. Все эти форматы в той или иной мере востребованы в основном ремонтными рабочими, что позволяет точкам работать, по крайней мере, не в убыток.
Тогда как, например, салоны массажа открываются, как правило, после полного заселения, в последней волне. У них и острой конкуренции нет, и строители к ним ходить не будут.
Кажется, что на барбершопы и салоны красоты должны воздействовать такие правила. Но нет, эти форматы открываются на более ранних этапах, хотя, в отличие от пекарен и алкомаркетов, спроса на их услуги среди ремонтных рабочих нет. А если владелец салона красоты придет открывать точку к моменту полного заселения, то там уже будет 2-3 салона, которые займут самые интересные и «вкусные» места и открыться там будет уже очень проблематично.
А что касается аренды площадей после полного заселения новостроек — это прямо какая-то крайне редкая история, почти фантастическая. Бизнес должен быть абсолютно уникальным и не имеющим конкурентов. Впрочем, иногда случаются чудеса и насаженное кем-то место в заселенном ЖК все же внезапно освобождается специально для вашего бизнеса!
