10655 Правила съема: выбираем помещение для магазина формата «у дома»
Лейла Агирбова, тележурналист,
Автор и ведущая программ российских бизнес-телеканалов
Для начала разберемся, что такое магазины формата «у дома», или, как их называют иначе, магазины шаговой доступности, и почему предпринимательский интерес к ним год от года не ослабевает. Это совсем небольшие, по сравнению с супермаркетами, торговые объекты, которые призваны обеспечить покупателей товарами повседневного спроса. Как правило, расположены они в самом жилом доме или в непосредственной близости от него. А поскольку спрос на продукты питания высок всегда, то эта ниша на протяжении долгих лет остается достаточно доходной. Кроме того, магазин «у дома» имеет преимущество как перед дискаунтерами – это, к примеру, высокий уровень сервиса и индивидуальный подход к клиенту, – так и перед крупными супермаркетами, которые расположены на удалении от жилых массивов, – это шаговая доступность. Итак, если вы решили открыть небольшой продуктовый магазин такого формата и хотите избежать типичных ошибок, то в помощь вам мы разработали пошаговую инструкцию по подбору помещения под аренду.
1. Осмотр помещения
Первое, с чего мы советуем начать, – осмотреть помещение и убедиться, что оно полностью отвечает вашему запросу. Если вы собираетесь радовать клиентов только деликатесами или одной линейкой продуктов (кондитерские изделия, мясо, рыба или колбаса), то рассчитывайте на помещение от 20 до 150 кв. м. Ассортимент мини-маркета требует большего пространства – от 75 до 300 кв. м.
Антон Белых, управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty:
«Для магазина важно достаточное количество электрической мощности: в зависимости от формата потребность составляет от 0,1 до 0,5 кВт на кв. м. Также помещение должно иметь отдельный вход и зону разгрузки товара. Магазин, где разгрузка осуществляется через главный вход, менее привлекателен для клиентов, так как никому не хочется заходить вместе с грузчиками, несущими огромные ящики. Желательно, чтобы помещение имело максимально открытую зальную планировку без большого числа стен и перегородок».
Андрей Кондратюкин, начальник управления франчайзинга ТС «Пятерочка»:
«Основная проблема состоит в том, что не всегда помещение, которое находит партнер, соответствует техническим требованиям, необходимым для полноценной работы магазина. Это, например, удобство разгрузки, необходимое количество электрических мощностей для бесперебойной работы торгового оборудования, удачная планировка помещения. Отсутствие любой из составляющих приводит в дальнейшем к проблемам. Также очень важна финансовая составляющая – арендная ставка. Помещения все же есть, но хорошая торговая площадь интересна как конкурентам, так и самой «Пятерочке».
2. Проверка документов
Предположим, вы нашли помещение, которое полностью соответствует формату и вашим требованиям. Возможно, предыдущие арендаторы были настолько милы, что оставили вам в наследство не только хороший ремонт, но и часть оборудования, и ваши затраты благодаря этому значительно сократились. Не стоит пребывать в эйфории долго, ваша работа по подбору помещения не завершилась. Впереди не менее ответственный этап: нужно внимательно изучить пакет документов и учесть те ошибки, которые уже допустили до вас. Для начала потребуйте у собственника следующие бумаги: свидетельство о собственности, кадастровый паспорт, договор купли-продажи помещения, правоустанавливающие документы на ИП или юридическое лицо.
Антон Белых, управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty:
«Также стоит убедиться, что на помещение не наложен арест, нет обременения для регистрации договора аренды и помещение не состоит под судебными спорами. А вот если помещение просто заложено банку, то ничего страшного в этом нет. При переходе объекта к другому собственнику все обязательства по зарегистрированному договору аренды сохраняются в полном объеме».
Есть еще один нюанс, который многие новички упускают из виду, – это форма договора аренды.
Антон Белых, управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty:
«Не стоит подписывать с собственником краткосрочный договор аренды, так как это чревато тем, что через 11 месяцев вас либо выселят, либо поднимут ставку, а место вы уже раскрутили. К тому же магазин выходит на прибыль лишь в течение года-полутора».
3. Оценка рисков
При выборе площадки для продуктового магазина важно обращать внимание на соседство. Этот тот самый фактор риска, о котором многие забывают.
Марина Маркова, руководитель направления Street retail, компания «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ»:
«Могут возникнуть проблемы с получением лицензий при наличии рядом детских садов, школ, библиотек и других подобных заведений».
Чтобы открыть продуктовый магазин, нужно учесть еще один важный нюанс – в жилом или нежилом помещении находится помещение под аренду.
Марина Маркова, руководитель направления Street retail, компания «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ»:
«Кроме ряда ограничений, которые имеют жилые строения, есть еще жильцы, которые могут выступить против продуктового магазина. Хотя часто их можно понять: некоторые местечковые продуктовые магазины действительно являются злом для самих жильцов – крысы, запах, погрузка/разгрузка, специфический контингент рядом с магазином и так далее».
Андрей Кондратюкин, начальник управления франчайзинга ТС «Пятерочка»:
«Самые распространенные ошибки наших франчайзи при поиске помещения – это:
1. Рассматривание помещения с достаточно высокой арендной ставкой, при которой экономика проекта заведомо убыточна.
2. Недостаточное уделение внимания проверке документации на помещение.
3. Наличие таких объектов социальной инфраструктуры (школы, детские сады, детские площадки), которые делают невозможной продажу алкоголя на объекте».
4. Договор «на троих»: нужно ли брать помещение в субаренду?
Открытие нового продуктового магазина с нуля, пусть и совсем небольшого, сопряжено с большими расходами: нужно сделать ремонт, закупить оборудование и товар, обеспечить сотрудников зарплатой и так далее. Оптимизировать их поможет субаренда – так считают некоторые предприниматели. Выгодно ли это на деле или лучше не экономить на метраже?
Антон Белых, управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty:
«Лучше стремиться к подписанию договора прямой аренды, так как договор субаренды автоматически расторгается при расторжении основного договора аренды и может быть зарегистрирован лишь на срок, не превышающий срока действия основного договора. Хотя, конечно, в некоторых случаях, если вы арендуете помещение 10–30 кв. м, проще снять его в субаренду, так как таких маленьких помещений на рынке почти нет, а те, что есть, очень дорогие».
5. Nota bene: обязательные условия сделки
Даже если вы подключили к работе высококлассного юриста, не сочтите за труд внимательно изучить документы об аренде. Помните, что в договоре прописаны не только ваши обязанности перед собственником помещения, но и ваши права. А их, поверьте, у вас немало. Что должно быть обязательно указано в договоре аренды?
Антон Белых, управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty:
«Права и обязанности сторон, отсутствие у собственника права без причин расторгнуть договор в одностороннем порядке, прописать штрафные санкции за все нарушения как со стороны арендатора, так и со стороны собственника, обозначить максимальный порог ежегодной индексации, правильно указать вид и профиль деятельности магазина, возврат депозита в случае досрочного расторжения, порядок всех уведомлений, а также конечный список нарушений, за которые могут взиматься штрафы или договор аренды подлежит расторжению».
6. Купить нельзя арендовать
Как расставить в этом предложении знаки препинания, зависит от того, какими финансовыми возможностями вы обладаете. Мы попросили экспертов рынка ответить на вопросы:
- Какие помещения категорически нельзя арендовать, если вы хотите открыть маленький продуктовый магазин?
- В каких ситуациях выгоднее приобрести помещение в собственность?
Антон Белых, управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty:
«Не надо снимать помещения, находящиеся на отшибе, в тупиковых зонах, с видом на лес, не в жилом массиве. Также не стоит снимать помещения со сложной и непонятной структурой владения, без документов или состоящие под арестом или судебными спорами. Стоит очень аккуратно рассматривать помещения со странной планировкой, неадекватными собственниками или собственниками, которые ни за что не хотят регистрировать договор аренды».
С покупкой помещения нужно быть тоже довольно осмотрительными. По мнению экспертов рынка, все зависит от вашего опыта и наличия средств. Первые 3–4 магазина лучше арендовать, а при желании масштабировать бизнес можно рассмотреть вариант с покупкой помещения.
Марина Маркова, руководитель направления Street retail, компания «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ»:
«Во-первых, далеко не все помещения продаются. Во-вторых, все зависит от финансовых возможностей покупателя/арендатора, от стратегии развития компании и от наличия опыта. Так, например, если это первый опыт, то лучше взять в аренду, опробовать свои силы. Если успешность локации неочевидна, тоже лучше аренда. Если и финансы позволяют, и локация отличная, и помещение продается – лучше покупать».
7. Думать на перспективу: оценка рынка недвижимости в Москве и в регионах
Наконец, заключительный вопрос в нашем списке, который вполне можно вынести в начало, – это оценка рынка недвижимости. Напомним, что ниша магазинов «у дома» на протяжении долгих лет довольно уверенно держит позицию. Но если говорить об аренде правильного помещения как об одном из факторов успеха в этом деле, то нельзя забывать о довольно нестабильной ситуации на рынке недвижимости в целом. Как обстоят дела в этом сегменте сейчас?
Андрей Кондратюкин, начальник управления франчайзинга ТС «Пятерочка»:
«Помещений, конечно, становится все меньше, но появляется огромное количество новых жилых комплексов, где как раз и может открываться «Пятерочка». В настоящий момент большое количество частных предпринимателей освобождает помещения: их бизнес-стратегии уже не идут в ногу со временем, технологии устарели, поэтому они являются значительным пластом потенциальных франчайзи».
Марина Маркова, руководитель направления Street retail, компания «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ»:
«Помещения под этот формат в высоком спросе. Продуктовый сегмент вообще является одним из основных действующих лиц в сегменте Street retail.
Сейчас в Москве на рынке достаточно большое количество свободных помещений, есть возможность выбора и хорошей находки как для сетевых операторов, так и для индивидуальных предпринимателей. По словам представителей некоторых крупных продуктовых сетей, до конца 2014 года они уже взяли достаточно объектов. Теперь готовы рассматривать с перспективой на 2015 год или что-то очень «шоколадное». Индивидуальные предприниматели, как правило, не имеют какой-либо стратегии развития. Кроме того, городские власти взялись за развитие этого сегмента, что, возможно, выльется в какие-то льготы. Отрадно, что этот сегмент наращивает качество. Растет количество качественных, комфортных, уютных магазинчиков «у дома», а количество сомнительных заведений сокращается».
Как мы выяснили, открыть небольшой продуктовый магазин довольно востребованного формата «у дома» не так страшно, как может показаться на первый взгляд. Огромное значение для достижения успеха в этом деле имеет подбор помещения. И хотя крупные форматы более выгодны с операционной точки зрения, магазины шаговой доступности всегда будут иметь свою нишу. Близко и удобно – их главные конкурентные преимущества. Если по прочтению этой статьи мысль «хочу открыть продуктовый магазин» по-прежнему крутится у вас в голове, то дерзайте, ведь из всех возможных вариантов открытия своего бизнеса этот – один из самых быстрореализуемых и актуальных.
BUYBRAND Inform
