Рынок торговой недвижимости в первом квартале

Предложение
В первом квартале 2011 г. было введено в эксплуатацию 270 000 кв. м торговых площадей в составе 4 объектов. Наиболее крупным открывшимся объектом стал торгово-развлекательный центр «AFI Mall», расположенный на территории ММДЦ «Москва-Сити», обеспечивший почти 70% нового предложения за период.

Рост предложения позволил увеличить обеспеченность жителей Москвы площадями качественных торговых центров (GLA) до 273 кв. м на тысячу человек.

Торговые центры, введенные на рынок в I квартале 2011 г.

Источник: NAI Becar

С учетом нового предложения, общая площадь концептуальных торговых объектов Москвы составила около 6,7 млн кв. м, прирост по сравнению с предыдущим годом составил 4%.
В 2011 г. заявлено к вводу порядка 500 тыс. кв. м торговых площадей. Очевидно, что этот год станет переломным в отношении динамики роста торговых площадей. По нашим оценкам, которые результируют итоги визуального осмотра строительных площадок Москвы, совокупным объем ввода не превысит 310 тыс. кв. м.

Торговые центры, заявленные к вводу в 2011 г.:

Динамика объемов предложения площадей в торговых центрах

Источник: NAI Becar

На сегодняшний день соотношение торговых площадей по типу торговых центров изменилось в сторону увеличения объектов суперрегионального масштаба до уровня 57%.

Структура предложения площадей в торговых центрах

Источник: NAI Becar

С каждым годом количество новых проектов торговой недвижимости в Москве снижается – в 2011 г. заявлено всего 4 проекта торговых центров общей площадью около 140 тыс. кв. м:

Источник: NAI Becar

Все заявленные проекты «тяготеют» к окраинам Москвы, что отвечает последним тенденциям рынка. Запрет на строительство в центре только усугубит растущий дефицит в торговом сегменте.

Спрос
Прирост оборота розничной торговли в России в январе – феврале 2011 г. составил 4 % по отношению к соответствующему периоду 2009 г. Позитивные тенденции нашли отражение в увеличении активности ритейлеров - в 2011 г. рынок активно продолжают осваивать новые бренды в различных ценовых сегментах. В течение первых месяцев года о выходе на рынок объявили следующие сети - Jaeger, Kurt Geiger (обувь), Petit Patalon (детская одежда), Banana Republic, Jimmy Choo, Reiss (одежда и аксессуары), Victoria’s Secret (белье) и др.

Активно развивается детский ритейл - в ближайшее время планируют расширение сети «Детмарт», «Вундеркинд», «Кораблик», «Gulliver» и др.

Уровень вакантных помещений
По результатам квартала средний уровень вакантных помещений в ТЦ Москвы остался на уровне 5-6%. Во многих торговых центрах происходит активная ротация арендаторов, обусловленная как стремлением собственников усовершенствовать структуру пула арендаторов и повысить лояльность потребителей, так и желанием ритейлеров оптимизировать структуру бизнеса, развивая магазины на наиболее эффективных площадках.

На основных торговых коридорах уровень вакантных помещений варьируется в пределах от 5 % до 7 %.

Ставки аренды и цены продажи
По состоянию на начало апреля ставки аренды показали рост на 15-20 % по сравнению с концом 2010 г.

* - помещения площадью от 20 до 100 кв. м на первом этаже качественных торговых центров

Источник: NAI Becar

В числе последних тенденций арендной политики новых торговых центров можно отметить постепенное распространение системы «step rent», при которой происходит ступенчатое увеличение ставки аренды в зависимости от периода эксплуатации торгового центра (минимальная ставка устанавливается на период запуска объекта в эксплуатацию, максимальная - с момента достижения устойчивого потока посетителей).

Кроме того, практика использования комбинированной ставки аренды в зависимости от оборота становится все более популярной в отношении операторов fashion-ритейла.
 

Средняя стоимость аренды торговых встроено-пристроенных помещений, $/кв. м/год*

* помещения площадью от 50 до 200 кв. м, без НДС и эксплуатационных расходов.

Источник: NAI Becar

В настоящее время средняя цена за квадратный метр торговой площади в Москве колеблется в диапазоне от 3 000 (спальные районы, средняя проходимость) до 17 000 долл. США (внутри Садового Кольца, на основных торговых коридорах, с отделкой). Цены продажи наиболее ликвидных объектов могут составлять от $10 000 до $30 000 за 1 кв. м.

Основные тенденции развития рынка торговой недвижимости

• Административные ограничения оказывают все более сильное давление на рынок - вслед за программой реорганизации киосков введено ограничение на строительство торговых и офисных центров в пределах ТТК. Последнее повлекло за собой отмену нескольких крупных проектов, а значит, усиление в перспективе дефицита качественной торговой недвижимости, и, следовательно, конкуренции между существующими проектами.
• Рост конкуренции отражается в первую очередь на объектах, введенных на рынок в начале его формированиля (начало 2000-х гг.). Стандартный набор операторов уже не обеспечивает торговым объектам необходимый поток покупателей. Многие объекты подвергаются реконцепции, в первую очередь, с точки зрения формирования эффективного пула арендаторов. Создаются предпосылки дальнейшей экспансии западных и развития отечественных брендов.
• Западные бренды, давно работающие на российском рынке, стремятся развиваться самостоятельно, отказываясь от услуг посредников (Guess, Hermes, Jimmy Choo). На рынок возвращаются западные бренды премиум-сегмента, покунувшие рынок в кризис.

Прогноз

Ожидается, что большинство заявленных к открытию в 2011 г. центров будут введены ближе к концу года или перенесены на 2012 г. Проектов, находящихся на финальной стадии реализации, на сегодняшний момент немного, по нашим оценкам, до конца полугодия может быть введено не более 30- 40 000 кв. м.

Прогнозируемый рост ставок аренды на качественные площади в течение года составит около 15-20%.

Перспективы рынка связаны с развитием районных ТЦ, а также суперрегиональных объектов и ритейл-парков в районе МКАД.